5%-os lakásáfa: a legfontosabb szabályok

A lakások áfájával kapcsolatban az elmúlt években több változás is történt, melyek nyomon követése nem egyszerű feladat. Ebben szeretnénk most ügyfeleinknek egy rövid áttekintést adni.

A félkész vagy új lakóingatlanok bizonyos feltételekkel értékesíthetőek 5%-os áfakulcs felszámításával. Mivel 2022-ben e kedvezményes adómérték alkalmazása immár többféle szabályozás alapján is felmerül, összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat.

5% a 2019-ig hatályos rendelkezéshez kapcsolódó átmeneti szabályozás alapján

• Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 2016. január 1-jétől 2019. december 31-éig már tartalmazott kedvezményes áfakulcsot lakóingatlanokra.
• Az ehhez kapcsolódó átmeneti szabály (Áfa tv. 327. §) értelmében a 2020. január 1. és 2023. december 31. közötti ügyletekre is alkalmazni lehetett az 5%-os adómértéket, amennyiben a lakóingatlan építésének engedélyezésére, illetve bejelentésére legkésőbb 2018. november 1. napjával sor került.
• Mivel 2021-től újra életbe léptek az 5%-os áfára vonatkozó előírások, 2021. január 1-jén az Áfa tv. 327. §-a hatályát vesztette, ezen időpontot követő teljesítések, előlegfizetés esetén az 5%-os adómérték alkalmazhatóságát nem befolyásolja, hogy az építési engedély mikor vált véglegessé, illetve, hogy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet mikor jelentették be. Például, ha egy 2020. január 1. előtt kezdett építkezés esetén 2018. november 1-jén még nem volt végleges építési engedély, akkor a 2020-as előlegszámlák, (rész)számlák 27%-osak voltak, a 2021-2022. éviek viszont – ha teljesültek a jogszabályi feltételek – 5%-osak.

5% a 2021-től hatályos szabályozás alapján

2021-2022 során az Áfa tv. 82. § (2) bekezdése és 3. számú melléklete I. részének 50-51. pontjai alapján 5%-os adómérték alkalmazható az ingatlanok értékesítésére, ha teljesülnek az alábbi feltételek:

• Ingatlanértékesítés történik:
  • „Hagyományos adásvételen” alapuló értékesítés, vagy
  • lakóingatlan építése esetén az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés. Ide a generálkivitelező, fővállalkozó által teljesített ügylet tartozik, az alvállalkozók, részmunkákat kivitelező vállalkozók által teljesített ügyletek nem.
• Az ingatlan megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmának. Ami ebbe nem fér bele, az nem eshet kedvezményes adómérték alá. Nem számlázható 5%-os áfával például a garázs, még akkor sem, ha egy családi ház alsó szintjén helyezkedik el, ilyenkor meg kell bontani az adóalapot 5%-os és 27%-os áfát viselő részre.
• Az ingatlan “új” ingatlannak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)-jb) alpontja alapján. Ide tartoznak a beépítés különböző fázisaiban álló ingatlanok, de azok is, amelyek már készen vannak, azonban az ún. első rendeltetésszerű használatbavétel (a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele, illetve egyszerű bejelentés esetén a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása) és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
• Többlakásos lakóingatlanban található lakás esetén
  • annak összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert [a mérethatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan kategóriába tartozó helyiségek, ingatlanrészek összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 28.) Korm. rendelet (OTÉK) hasznos alapterület fogalmát véve alapul], és
  • a lakás nem az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben (Étv.) meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban van. (Rozsdaövezeti lakás értékesítésére az 5%-os adómérték az Áfa tv. 3. számú melléklet I. részének 59. pontja, és nem az 50. pontja alapján alkalmazandó, a későbbiekben részletezettek szerint.)
• Egylakásos lakóingatlan esetén annak összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
• Átmeneti szabály (Áfa tv. 348. §) alapján 2022. december 31-ét követően is lehetőség van a kedvezményes áfakulcs alkalmazására, a következő feltételekkel:
  • 2023. január 1. és 2026. december 31. közötti időszakban megállapítandó áfáról van szó (előlegfizetés, részteljesítés, teljesítés ezen időszakban történik), és
  • építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2022. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy
  • egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2022. december 31. napján bejelentették.
  • Ha ezek a feltételek nem teljesülnek, akkor a 2022. december 31-ét követő előlegfizetés, részteljesítés, teljesítés számláját már 27%-os áfával kell kibocsátani. Például, ha a 2022. december 31-ig hatályos szabályok alapján 5%-os áfa vonatkozik az ingatlan értékesítésére, de az építési engedély 2023. január 2-án válik véglegessé, akkor a 2022-ben kifizetett előleget 5%-os áfa terheli, a 2023-ban (és utána) átvett további előlegről, illetve ekkori részteljesítésről, teljesítésről viszont már 27%-os áfával kell számlázni.

5% rozsdaövezeti lakóingatlanokra

2021. november 9-én hatályba lépett az első rozsdaövezeti terület kijelölése, ezért az ún. rozsdaövezeti lakások értékesítésére 2020. július 22-étől érvényes 5%-os áfakulcs ekkortól a gyakorlatban is alkalmazható. Ennek feltételei:

• Ingatlanértékesítés történik
• Az ingatlan megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmának
• Az ingatlan “új” ingatlannak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)-jb) alpontja alapján
• Az ingatlan az Étv.-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban van.
  • Az Étv. szerint rozsdaövezeti akcióterület az Étv. felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben kijelölt, közlekedési, közmű- és intézményi infrastruktúrával ellátott vagy fenntartható módon ellátható, lakó- és más rendeltetés kialakítására alkalmas, jellemzően barnamezős területeket is magában foglaló terület, függetlenül attól, hogy a barnamezős területek Étv. 8. § (7) bekezdése szerinti lehatárolása megtörtént-e.
  • Az első ilyen kijelölés a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelettel történt meg.
  • A kedvezményes adómérték ténylegesen az érintett rozsdaövezeti akcióterület kijelöléséről szóló kormányrendelet hatályba lépésétől kezdve alkalmazható, hiszen ezt megelőzően nem teljesül az a feltétel, hogy a lakás az Étv.-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított legyen.
  • A kijelölésről szóló kormányrendelet hatálybalépését megelőzően is vonatkozhat 5%-os áfa az értékesítésre, de ekkor nem a rozsdaövezeti lakásokra irányadó szabályozás, hanem a 2021-2022. évi – fentebb leírt – szabályok alapján.
• Az ingatlan összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert
• A rozsdaövezeti kedvezményes lakásáfa-rendelkezés időkorlát nélküli, azaz 2022. december 31. után is fenn fog maradni.

Bízunk benne, hogy rövid összefoglalónk hasznos volt. Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban további kérdések merülnek fel, keressék szakértőinket bizalommal.